房屋的通常抵税项目

(1) 按揭利息和房产税

在报税时，自住用房的按揭利息和房产税可以选择性地冲抵收入。为了理解这一概念，先来看一下联邦个人所得税的计算过程。

第一步：总收入 (Gross Income)扣除各项费用后，得到调整收入 (Adjusted Gross Income, AGI)。

第二步：从调整收入中扣除免征额 (Exemptions)和减税额 (Deductions)。其中，减税额有两种方式可选：标准减税法(Standard Deductions)和分类减税法 (Itemized Deductions)。前者为固定金额，后者是一个可以减税的事项列表。扣除后得到应纳税收入 (Taxable Income)。

第三步：应纳税收入根据对应的税率进行计算，再减去税收补贴 (Tax Credit)，就得到实际应付的税款。

自住房按揭利息和房产税都属于第二步中分类减税法下的项目。如果买了自住房，因为按揭利息和房产税通常较高的缘故，选用分类减税法往往更合算。

比如，李先生夫妇二人，扣除社保税、医保税、医疗费、退休金提留等项后的调整年收入为10万美元。夫妻俩买了一栋别墅自住，每年要付按揭利息9000美元，房产税6000美元（忽略其他经济活动）。2016年IRS公布的免税额为4050美元/人，标准减税额为夫妇二人1.26万美元。

根据标准减税法，应纳税收入=10 –0.405*2 –1.26 = 7.93万；根据税率表，应纳税11413美元。

根据分类减税法，应纳税收入=10 –0.405*2 –(0.9 + 0.6) =7.69万；根据税率表，应纳税10813美元。

可以看到，由于按揭利息和房产税，选用分类减税法比标准减税法节约税款600美元。

(2) 折旧

房屋每年的折旧也可以用来抵税。比如，花30万美元买一栋房子，其中土地价值5万，房屋25万。虽然房子的实际使用寿命可能很长，但税法上规定房屋的折旧年限为27.5年。每年报税时，折旧可以抵扣25/27.5万元的应纳税收入。按15%的税率计算，每年大约能少纳税1364美元。

被折旧抵扣的税额会在日后出售房屋时回征。比如上例，当初30万美元的房产在30年后卖出100万美元。此时房屋的价值已经在27.5年中折旧完毕，税法上的成本只剩土地的价值5万美元。所以，应纳税收入为增值的70万美元+房屋被折旧的25万美元 = 95万美元 （不考虑后文自住房屋的税收优惠）。

各位读者，无论你当初报税时是否记得抵扣折旧，在你卖房时税务局都会按折旧后的较低成本计算盈利，这种一刀切的行为真是令人无奈。所以为了避免不必要的支出，请记得在报税时填上折旧抵扣。

自住房屋的额外福利

自住房屋 (Personal residence) 在出售时能享受很大的税收优惠。只要屋主在过去的五年中住满两年（不要求连续居住），夫妇二人就能在报税时获得不超过50万美元的豁免（如果单身，则为25万美元）。例如，一对夫妻5年前花费30万美元购置一套房屋，并在其中居住了3年。不考虑折旧的因素，(1) 假设之后房屋被卖出100万美元，则增值的70万美元扣除50万的免征额后，只需就剩余的20万美元资本利得缴税。(2) 假设房屋被卖出40万美元，则增值的10万美元全部免税。

这条规定很人性化，它增加了换房的自由度。尤其在房价攀高的南加州，人们可以更轻松地卖房换新家，无需过分担心因转手差价而多缴税。

每个人可以最多拥有两套自住房屋。当两套自住房的出售间隔两年以上时，这两套房屋均能享受上述税收豁免。

出租房屋也能减税

出租房屋产生的费用也能从应税收入中扣除。这是因为，这些费用属于产生房租收入的成本——根据税法原理，只应当对扣除成本后的“净收入”进行征税。另外，如果一栋房屋属于半自住半出租性质，只有出租部分的费用才能抵扣。具体金额由出租和自住天数的比例决定。

出租房屋可能产生以下可扣除的费用：

-维修/养护费：维修费包括修理电器、修补墙面、通下水道等。养护费包括修建草坪、清理游泳池、防虫处理等。这些工程的材料和人工都可以扣除。

-付给中介的佣金/服务费：在美国，很多房东习惯于将房屋委托给房产中介(property management company)出租管理，或者把房子放在Airbnb网站上短期出租给游客。中介的佣金和付给Airbnb的服务费可以扣除。

-差旅费：房东如果和房产不在一处，房东管理房屋产生的差旅费用（机票、汽油费等）可以扣除。

-广告费：为出租房屋，登报的广告费

-水电费

-房屋保险费

以上各项在申报时，必须保留好原始凭证，以应对税务局的抽查审计。在请工人维修房屋时，不少人为了获得更低的报价，采用现金交易。但这样不仅是在帮助对方隐瞒真实的应纳税收入，自己也同时损失了相应的税收优惠。

总结一下，买房后之所以可以抵税，主要有两个原理：一是为了体现公平合理，税法只对财富的增值部分征税，也就是会从收入中扣除成本。比如扣除房屋每年的折旧，比如扣除买房时的房产税，又比如扣除出租房屋产生的各类费用；二是税法在政策层面的考量。比如给予自住房屋在买进卖出差价和按揭利息方面的税收减免，让买房更轻松、换房更自由。

注：本文仅供参考。具体报税事项请向专业人士咨询。

本文的版权属于洛杉矶张大钦律师事务所 （www.visatopia.com) ，你的美国商务投资移民，特殊人才移民和专业技术移民权威专家。 如需转载， 请注明出处。

电邮：dzhang@www.visatopia.com

网址：www.visatopia.com

微信公众平台账号：emigrate_visatopia

微博账号：美国移民律师张大钦

电话：(626)821-1882 (Arcadia)/(949)430-6310 (Irvine)/ (626)608-7695 (San Diego)

Arcadia office: 150 N. Santa Anita Ave, Suite 300, Arcadia, CA 91006

Irvine office: 8 Corporate Park, Suite 300, Irvine, CA 92606

San Diego office: 12707 High Bluff Dr., Suite 200, San Diego, CA 92130